대구지방법원 개발입지 토지경매 2024타경11191

사건개요

사건번호: 2024타경11191

관할법원: 대구지방법원

물건종류: 아파트

소재지: 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 727-1 102동 101호

감정가: 1,845,228,000원

최저가: 904,162,000원

매각기일: 2026.08.06 10:00

진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%

 

이번 물건은 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 727-1 소재 아파트 건물 일부에 대한 대구지방법원 경매 사건입니다. 원문상 102동 15층 중 1층부터 10층 부분만 매각 대상이며, 11층부터 15층은 제외되는 것으로 기재되어 있습니다. 또한 대지권이 없는 건물만의 매각이고, 사용승인을 받지 못한 미완공 건물이라는 점이 핵심 확인사항입니다.

 

감정가는 1,845,228,000원, 최저가는 904,162,000원으로 원문 기준 2회 유찰 후 감정가 대비 49% 수준에서 진행되는 사건입니다. 다만 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근하기에는 권리관계와 물리적 완성도, 토지 사용관계 확인이 필요한 특수 물건입니다. 일반적인 입주 가능한 아파트 매각과는 성격이 다르므로, 낙찰 후 사용 가능성이나 추가 공사비, 인허가 문제를 분리해서 검토해야 합니다.

 

확인된 물건 정보부터 정리하면, 매각 대상은 아파트 건물로 표시되어 있으나 토지는 제외되고 건물만 일괄매각되는 구조입니다. 원문에는 건물면적 1,812.28평으로 표시되어 있으며, 각 목록별 면적은 18.12평이 반복 기재되어 있습니다. 감정평가현황에는 1층 제101호부터 제110호, 10층 제1001호부터 제1010호까지의 감정평가라는 내용이 확인됩니다. 즉 102동 전체가 아니라 1층부터 10층까지의 일부 구분 세대들이 묶여 있는 형태로 이해해야 합니다.

 

원문에는 제시목록상 구조가 13층이나 실제 사업계획변경승인을 거쳐 15층이라는 취지의 내용도 포함되어 있습니다. 이 부분은 감정평가서와 건축 관련 공부를 통해 반드시 대조해야 합니다. 경매기록상 목록과 실제 건축물 현황이 일치하지 않거나, 사업계획변경승인 내용과 등기·건축물대장 내용이 다를 경우 낙찰 후 권리 행사와 후속 절차에 시간이 걸릴 수 있습니다.

 

이용상태는 일반적인 거주 중 아파트와 다릅니다. 현황조사서 취지상 목록 1부터 100까지는 아파트 건물로서 전체가 미입주 상태이고, 입주자 없이 출입문이 봉쇄되어 있으며 각 아파트 내부공사가 마무리되지 않은 상태로 기재되어 있습니다. 따라서 내부 마감, 설비, 전기·수도·소방, 공용부 상태, 엘리베이터, 주차장, 사용검사 가능성 등을 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 사진과 서류만으로 최종 비용을 판단하기에는 부족할 수 있습니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

입지 확인 포인트는 소재지인 칠곡군 약목면 관호리 일대의 생활권, 도로 접근성, 주변 주거 수요, 미완공 건물에 대한 지역 내 인식 등을 중심으로 보아야 합니다. 원문에는 대체로 북동향 완경사지에 위치한 부정형 토지이며 건부지, 즉 공사중단된 아파트로 이용 중이라는 내용이 있습니다. 인접 도로상태와 토지이용계획 제한사항은 원문 일부가 비어 있거나 요약되어 있으므로, 토지이용계획확인서와 현장 진입 조건을 별도로 확인하는 것이 필요합니다.

 

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권리분석에서 가장 중요한 부분은 대지권 없는 건물만 매각이라는 점과 법정지상권 성립 여지입니다. 원문에는 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있으나 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 건물 소유권을 취득하더라도 토지 사용관계가 자동으로 명확해지는 물건이 아닐 수 있다는 의미입니다. 토지 소유자와의 관계, 지료 발생 가능성, 건물 존속권 주장 가능성, 향후 분쟁 가능성을 전문가가 별도로 검토해야 합니다.

 

매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권 항목도 확인 대상으로 보입니다. 원문만으로 말소기준권리, 압류·근저당·가압류의 선후관계, 매각으로 인수되는 권리 전부를 확정하기 어렵습니다. 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서를 같은 날짜 기준으로 맞춰 보고, 매각기일 직전 변경 여부까지 다시 확인해야 합니다.

 

명도 난이도는 단정하기 어렵습니다. 원문에는 미입주 상태, 입주자 없음, 출입문 봉쇄라는 내용이 있으나, 실제 점유자 존재 여부나 관리 주체, 공사업체 유치권 주장 가능성, 현장 보존 상태 등은 별개로 확인해야 합니다. 공사중단 건물은 임차인 명도와 다른 유형의 분쟁이 생길 수 있으며, 공사 관계자나 이해관계자의 점유 주장, 관리비성 비용, 시설물 훼손 여부가 쟁점이 될 수 있습니다.

 

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매자료에 모든 권리변동이 완전하게 드러나지 않을 수 있고, 매각기일 전 대위변제나 취하, 변경, 연기, 권리관계 변동이 발생할 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 말소기준권리 판단, 법정지상권 성립 여부, 임차인·점유자·관리비·명도 문제, 미완공 건물의 사용승인 가능성은 낙찰 전 전문가 검토와 상담을 거쳐야 합니다. 특히 이 사건처럼 건물만 매각되는 경우에는 낙찰가 외에도 후속 비용과 협의 비용이 커질 수 있습니다.

 

입찰 전에는 현장 확인 범위를 넓게 잡는 것이 좋습니다. 건물 외관과 출입 가능 여부, 공용부 상태, 누수·균열·방치 흔적, 내부 마감 정도, 전기·소방·승강기 설비, 배수와 진입로, 주변 민원 가능성까지 확인해야 합니다. 동시에 관할 관청에서 사용승인 관련 기록과 사업계획변경승인 내용을 확인하고, 토지 소유관계와 건물 매각 범위가 실제 현황과 맞는지도 대조해야 합니다.

 

이번 사건은 단순 주거용 아파트 입찰이라기보다 미완공 공동주택 건물 일부와 법정지상권 쟁점을 함께 검토해야 하는 물건입니다. 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다, 건물 완성 가능성, 토지 사용 가능성, 권리 인수 여부, 후속 비용을 보수적으로 계산해야 합니다. 주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 자료 확인, 권리관계 검토 방향, 현장 점검 포인트 정리를 상담해 드립니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 목적에 맞는 물건을 함께 비교해 보는 방식이 필요합니다. 매각기일 전에는 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본, 현황조사서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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