광주 북구 무등로202번길 수익형부동산 상업용건물경매 2025타경30715

사건개요

사건번호: 2025타경30715

관할법원: 광주지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 광주 북구 무등로202번길 6, 1층 104호

감정가: 611,000,000원

최저가: 175,187,000원

매각기일: 2026.07.31 금 09:55

진행상태: 재진행, 5회 유찰

 

이번 물건은 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 제1층 제104호 근린상가입니다. 원문 기준 토지 2.69평, 건물 18.22평으로 표시되어 있으며, 토지 및 건물 일괄 매각 조건이 기재되어 있습니다. 감정가는 611,000,000원, 최저입찰금액은 175,187,000원으로 감정가 대비 약 29% 수준까지 내려온 재진행 사건입니다.

 

소재지는 광주역 남서측 인근으로 확인됩니다. 주변은 오피스텔, 업무시설, 모텔, 근린생활시설, 상가, 빌라 등이 함께 있는 지역으로 파악됩니다. 감정평가 내용에는 제반 입지와 주위환경이 보통으로 기재되어 있어, 단순히 역 인근이라는 표현만 보고 판단하기보다 실제 보행 동선, 차량 접근성, 배후 주거 및 업무 수요, 주변 공실 여부를 함께 확인하는 방식이 필요합니다.

 

물건의 용도는 근린상가입니다. 상가 물건은 면적과 가격만으로 판단하기 어렵고, 실제 사용 가능 면적, 출입구 위치, 전면 노출, 내부 구조, 인접 점포와의 관계가 중요합니다. 특히 원문에는 104호와 105호의 구분 벽체가 오픈되어 있고, 104호와 매각대상이 아닌 103호의 구분 벽체도 오픈되어 있는 상태라고 기재되어 있습니다. 이 부분은 낙찰 후 사용, 원상복구, 점유 경계, 인테리어 비용, 인접 호실 소유자와의 협의 가능성까지 영향을 줄 수 있습니다.

 

토지는 사다리형 평지이며 오피스텔 및 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류 접합, 소로2류 접합, 중로2류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역이 함께 표시되어 있습니다. 이러한 제한사항은 상가 자체 사용에는 직접적인 제한이 크지 않을 수 있으나, 용도 변경이나 향후 시설 변경을 검토한다면 관련 부서 확인이 필요합니다.

 

소재지 지도

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입지 확인에서는 광주역과의 실제 거리, 대로와 소로에서의 접근 방식, 주차 가능 여부, 상가 전면 시인성, 주변 업종 구성을 우선 살펴야 합니다. 상가 투자를 검토하는 경우에는 현재 영업 여부와 공실 여부, 주변 임대료 수준, 유사 면적 점포의 거래 사례를 별도로 확인해야 합니다. 원문 자료에 임대차 현황이나 월세 수준이 충분히 드러나지 않으므로 예상 수익을 단정해서는 안 됩니다.

 

권리분석에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권 항목이 보이나, 구체적 권리관계는 별도 서류 확인이 필요합니다. 말소기준권리, 배당요구 여부, 임차인의 대항력과 우선변제권, 점유자 현황은 낙찰자의 인수 부담과 명도 난이도에 직접 연결되므로 전문가 검토가 필요합니다.

 

특히 이 물건은 구분 벽체가 오픈되어 있다는 점이 핵심 확인 포인트입니다. 104호와 105호가 함께 개방되어 있다는 내용, 104호와 매각대상이 아닌 103호가 개방되어 있다는 내용은 단순한 내부 구조 문제가 아닐 수 있습니다. 실제 경계가 공부상 구분과 일치하는지, 현장에서 각 호실의 점유와 사용 범위가 어떻게 나뉘는지, 낙찰 후 독립 점포로 사용하려면 어떤 공사가 필요한지 확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 명도 협의가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 또한 매각기일 전까지 사건 진행 상태나 권리관계가 변동될 수 있으므로 법원 비치 서류와 최신 등기, 관리사무소 확인, 현장 점검을 통해 다시 검토해야 합니다.

 

입찰 전에는 최저가가 낮아졌다는 점보다 실제 낙찰 후 비용을 먼저 계산하는 것이 좋습니다. 취득세와 등기비용, 명도 비용, 원상복구 또는 내부 분리 공사비, 관리비 정산 가능성, 공실 기간을 반영해야 합니다. 상가 물건은 낙찰가가 낮아 보여도 사용 목적과 임대 가능성이 맞지 않으면 보유 부담이 생길 수 있습니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 의사결정 상담을 돕고 있습니다. 본 글은 제공된 원문 정보를 바탕으로 정리한 참고용 설명이며, 최종 판단은 최신 법원 서류와 현장 확인을 거쳐 진행해야 합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 지역, 물건 종류에 맞춰 비교 검토가 가능합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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