인천 연수구 옥련동 배후수요 상업용건물경매 2025타경508165

사건개요

사건번호: 2025타경508165

관할법원: 인천지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 637-1 1층1호

감정가: 2,243,000,000원

최저가: 1,099,070,000원

매각기일: 2026.07.20 10:00

진행상태: 재진행, 2회 유찰

 

이번 물건은 인천광역시 연수구 옥련동 637-1 기독교대한감리회세움교회 1층 1호로 표시된 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 토지면적은 90.84평, 건물면적은 56.86평으로 확인됩니다. 감정가는 2,243,000,000원이고 최저입찰금액은 1,099,070,000원으로 기재되어 있으며, 진행상태는 재진행입니다.

 

건물 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물 내 제1층 제1호와 제지하층 제1호로 기재되어 있습니다. 원문상 집합건축물대장 용도는 교육연구 및 복지시설, 아동관련시설, 학원, 표제부상 지하층 1호는 교회로 언급되어 있고, 이후 교육연구 및 복지시설에서 제1종근린생활시설 미용원으로 용도변경된 내용도 확인됩니다. 상가로 검토할 때는 현재 공부상 용도와 실제 사용 상태가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.

 

토지는 대체로 등고평탄한 사다리형으로 기재되어 있으며, 아파트 및 제2종근린생활시설 등의 건부지로 이용되는 것으로 나타납니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역이고, 건축선 지정 2m 관련 내용이 표시되어 있습니다. 이 부분은 향후 리모델링, 용도변경, 점포 운영 가능성 등을 판단할 때 영향을 줄 수 있으므로 단순히 면적과 최저가만 보고 접근하기보다 관련 공부를 함께 확인하는 것이 필요합니다.

 

입지 확인에서는 연수구 옥련동이라는 생활권 안에서 주변 주거 배후, 상가 이용 수요, 접근 동선, 주차 여건, 실제 유동 흐름을 현장에서 확인하는 과정이 중요합니다. 원문에는 도로상태에 대한 상세 문장이 충분히 드러나지 않으므로, 차량 진입, 보행 접근성, 상가 전면 노출, 인근 업종 구성은 별도 현장조사를 통해 판단해야 합니다.

 

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권리관계에서는 매각물건명세서와 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서를 함께 보는 절차가 필요합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 구체적 내용은 원문만으로 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 배당 요구 여부, 임차인의 대항력과 우선변제 가능성은 입찰 전 반드시 전문가 검토가 필요합니다.

 

점유와 임대차 부분은 특히 주의가 필요합니다. 매각물건명세서에는 현황조사 당시 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못해 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대열람결과 및 상가건물임대차 현황서상 임차인이 점유하는 것으로 추정된다는 취지의 내용이 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 절차, 인도 협의, 보증금 인수 가능성 검토와 연결될 수 있으므로 단순 공실로 판단해서는 안 됩니다.

 

상가 물건은 관리비, 공용부분 사용, 업종 제한, 집합건물 규약, 기존 시설물의 철거 또는 승계 문제도 함께 확인해야 합니다. 특히 제1종근린생활시설 미용원으로 용도변경된 이력이 있으므로 현재 시설 상태와 실제 영업 가능 업종, 인허가 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 내부 설비, 출입구 구조, 지하층 포함 여부, 누수나 하자 여부도 현장점검 대상입니다.

 

리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 정보는 계속 갱신될 수 있고 입력 오류나 지적물건 변경 가능성도 있으므로, 입찰 전 최신 등기부등본과 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 임대차 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.

 

이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 보이지만, 가격만으로 판단하기보다는 권리관계와 점유관계, 실제 상가 활용 가능성, 주변 수요를 함께 검토해야 합니다. 특히 임차인이 점유하는 것으로 추정된다는 내용이 있는 만큼 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵고, 입찰 전 전문가 상담을 통해 예상 비용과 절차를 점검하는 편이 안전합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 서류 검토를 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 목적에 맞춰 비교 검토할 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 특히 2026.07.20 매각기일 전까지 진행상태, 최저가, 임차인 현황, 권리변동 여부가 달라질 수 있으므로 최종 입찰 전 재확인이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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