전북 전주시 완산구 1층상가 상업용건물경매 2024타경6897

전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 천잠로 46, 주건축물제1동 1층 103호 근린상가가 전주지방법원 2024타경6897 사건으로 진행 중입니다. 매각기일은 2026년 7월 13일 월요일 오전 10시이며, 감정가는 476,000,000원, 최저입찰금액은 80,002,000원으로 확인됩니다. 현재 자료상 5회 유찰된 물건으로, 감정가 대비 약 17% 수준의 최저가가 표시되어 있으나 낮아진 가격만 보고 판단하기보다는 권리관계와 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.

 

이 물건은 근린상가로 토지와 건물을 일괄매각하는 구조입니다. 토지면적은 4.79평, 건물면적은 13.03평으로 기재되어 있으며, 소재지는 전주시 완산구 삼천동2가 천잠로 46입니다. 원문 자료에는 1층 103호로 표시되어 있어 상가 이용 가능성과 접근성, 전면 노출 여부, 실제 출입 동선, 주변 업종 구성 등을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.

 

감정평가현황에는 토지 및 건물 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 다만 본 건물은 구분건물인 상가이나 토지와 건물이 별도로 되어 있고, 건물에 대한 대지권은 미등기라고 명시되어 있습니다. 이 부분은 일반적인 구분상가 검토보다 더 세밀하게 보아야 하는 핵심 사항입니다. 대지권 미등기 상태에서는 토지 지분, 사용관계, 향후 등기 정리 가능성, 소유권이전 과정에서의 제한 여부를 반드시 확인해야 하며, 단순히 건물 면적과 최저가만으로 입찰가를 정하기에는 위험이 있을 수 있습니다.

 

입지 측면에서는 전주시 완산구 삼천동2가에 있는 천잠로 소재 근린상가라는 점이 확인됩니다. 다만 제공 자료만으로는 유동인구, 배후세대, 도로 접면, 주차 여건, 주변 상권의 실제 매출 수준까지 단정할 수 없습니다. 현장에서는 1층 103호의 실제 위치가 건물 전면인지, 후면 또는 내부 동선에 있는지, 간판 설치와 시야 확보가 가능한지, 주변 공실률과 임대료 수준이 어느 정도인지 살펴보아야 합니다. 상가 경매는 같은 건물 안에서도 호실 위치와 동선에 따라 활용도가 크게 달라질 수 있으므로 현장 확인이 우선입니다.

 

수익형부동산으로 접근하려는 경우에는 예상 임대료를 임의로 높게 잡기보다 주변의 실제 임대 사례와 공실 기간을 확인해야 합니다. 현재 자료에는 임대차 내용, 점유자 현황, 관리비 체납 여부가 충분히 드러나지 않습니다. 입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 다시 확인하고, 가능하다면 관리사무소나 인근 중개업소를 통해 실제 사용 상태와 공용관리비 부담 여부를 점검하는 것이 좋습니다.

 

권리분석에서는 대지권 미등기와 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부를 특히 주의해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이나 구체적인 내용은 제공 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 또한 2025년 12월 26일 승계인 측 기일연기신청 제출 기록이 표시되어 있어 사건 진행 경과와 이해관계인의 변동도 확인해야 합니다. 말소기준권리, 압류와 근저당의 순위, 가처분이나 가등기 등 특수권리 존재 여부는 등기부와 법원 서류를 기준으로 전문가 검토가 필요합니다.

 

명도와 점유 부분도 단정해서는 안 됩니다. 상가의 경우 실제 영업자가 소유자인지 임차인인지, 무단점유자인지에 따라 인도 절차와 비용, 기간이 달라질 수 있습니다. 임차인이 있다면 대항력, 우선변제권, 배당요구 여부, 사업자등록 여부, 확정일자와 점유 개시일을 함께 검토해야 합니다. 자료에 임차인 정보가 명확히 드러나지 않더라도 현장 방문 때 간판, 영업 흔적, 출입문 안내문, 우편물, 전기와 수도 사용 상태 등을 살펴보는 것이 필요합니다.

 

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 물건은 매각기일 전후로 대위변제, 취하, 변경, 연기, 권리변동이 발생할 수 있고, 낙찰 이후에도 소유권이전 지연이나 인도 협의 문제가 생길 수 있습니다. 특히 이 사건처럼 대지권 미등기 내용이 확인되는 구분상가는 등기 이전과 토지 사용관계가 입찰 판단의 핵심이 될 수 있습니다. 말소기준권리와 소멸되지 않는 권리, 임차인과 점유자, 관리비 체납, 명도 난이도는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 법원 서류 재확인과 전문가 상담을 거친 뒤 입찰 여부를 결정하는 편이 안전합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 먼저 법원에서 제공하는 매각물건명세서와 현황조사서의 최신 내용을 확인해야 합니다. 감정평가서상 위치도와 실제 호실 위치가 일치하는지, 공부상 면적과 현황 면적에 차이가 없는지, 일괄매각 대상에 누락된 부분은 없는지 살펴보아야 합니다. 건물의 공용부분 관리 상태, 출입구 동선, 주차 가능성, 간판 설치 제한, 업종 제한, 공실 여부도 상가 활용성 판단에 영향을 줍니다.

 

최저가가 감정가보다 많이 낮아진 물건은 관심이 커질 수 있지만, 그만큼 반복 유찰의 원인을 따져보아야 합니다. 가격 부담이 줄었다는 사실과 권리상 또는 물리적 리스크가 줄었다는 사실은 다릅니다. 입찰가는 감정가 대비 할인율만 기준으로 정하기보다 대지권 문제, 예상 명도비용, 보유 중 관리비 부담, 향후 임대 가능성, 재매각 가능성을 종합해 산정해야 합니다.

 

전주시 완산구 삼천동2가 근린상가를 검토 중이라면 이 물건은 낮아진 최저가와 1층 상가라는 장점 가능성을 함께 보되, 대지권 미등기와 권리관계 확인을 가장 앞에 두고 접근해야 합니다. 상가 투자는 입지만큼이나 서류 해석과 현장 확인이 중요하므로, 입찰 전 단계에서 객관적인 자료를 바탕으로 보수적으로 판단하는 것이 좋습니다.

 

(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)

 

매각기일 전에는 법원 서류, 등기부, 감정평가서, 매각물건명세서, 현장 점유 상태와 관리비 관련 사항을 다시 확인하시기 바랍니다.

 

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