근린시설 상업용건물 근린시설경매 2025타경417

사건개요

사건번호: 2025타경417

관할법원: 대구지방법원 포항지원

물건종류: 근린시설

소재지: 경상북도 포항시 남구 대잠동 934-18

감정가: 955,740,000원

최저가: 669,018,000원

매각기일: 2026.08.03

진행상태: 유찰 1회

 

경상북도 포항시 남구 대잠동 934-18에 위치한 근린시설 경매 물건을 상세히 살펴보겠습니다. 본 사건은 대구지방법원 포항지원에서 진행하며 감정가 9억 5,574만 원에서 1회 유찰되어 최저매각가격이 6억 6,901만 8,000원으로 낮아진 상태입니다. 토지면적은 314제곱미터(약 94.99평)이며 건물연면적은 934.28제곱미터(약 282.62평)에 달하는 4층 규모의 수익형 근린시설 건물입니다. 제시외 건물 약 3.09평이 포함되어 일괄매각으로 진행되고 있습니다.

 

본 대상 토지는 세장형 형태의 평탄한 지형으로 현재 판매시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 인근 도로는 평탄하게 접하고 있어 차량 진출입 및 물동량 이동이 비교적 용이한 환경을 갖추고 있습니다. 포항시 남구 대잠동 일대는 주거 단지와 관공서 및 각종 상업시설이 유기적으로 연계된 대표적인 근린상권 지역 중 하나입니다. 인근 유동인구의 이동 동선과 인접 상권의 형성 정도에 따라 상가 임대 수요 및 주거용 임대 수요가 안정적으로 형성될 수 있는 위치적 특성을 지니고 있습니다.

 

건물의 내부 구조와 실제 이용 현황을 살펴보면 공부상 용도와 실측 용도 사이에 차이가 발생하는 구간이 있어 입찰 전 반드시 주의가 필요합니다. 집행관 현황조사서에 따르면 본 건물의 4층은 공부상 사진관으로 등록되어 있으나 실제 현황은 주택으로 이용되고 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 위반건축물 지정 여부나 용도변경 절차, 이행강제금 부과 가능성 등을 신중히 검토해야 하는 중요한 포인트입니다. 제시외 건물 3.09평 역시 본 건물 4층 등에 부합되어 있는 상태로 이번 매각 대상에 포함되어 진행되므로 현장 실사를 통해 가치 반영 상태를 점검할 필요가 있습니다.

 

경매 물건을 입찰할 때는 단순한 수치상의 최저가 하락뿐만 아니라 등기부상의 권리관계와 실제 점유 현황 간의 일치 여부를 면밀하게 확인해야 합니다. 본 건의 현황조사 기록에 따르면 1층 점유자인 임차인 강전경 씨는 사업자등록신청일이 2022년 8월 24일로 확인되며 첫사랑푸드시스템 영업을 진행하고 있다고 진술하였습니다.

 

반면 3층에서 면담한 소유자 이은호 씨의 진술에 의하면 1층을 제외한 나머지 층은 모두 공실 상태라고 설명한 바 있습니다. 그러나 관할 포항세무서 발행 상가건물 임대차현황서를 열람한 결과에는 1층 강전경 외에도 주식회사 케이유부동산(2022.01.04), 동해빌딩 3층 유춘선, 4층 박차희 및 신광산업 주식회사(2018.01.10), 김정건(2024.01.08) 등이 임차인으로 등재되어 있는 것으로 나타납니다.

 

이처럼 소유자의 공실 진술과 세무서 상가임대차 현황서상의 등재 내역 사이에 차이가 존재하므로 실제로 점유 중인 임차인이 누구인지, 각 임차인의 대항력 유무와 보증금 액수, 배당요구 여부, 인수되는 보증금이 존재하는지 여부를 현장 탐문 및 서류 재확인을 통해 명확히 따져보아야 합니다. 특히 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 경우 낙찰자가 예상치 못한 보증금을 인수하게 될 위험이 있으므로 단순 서류상의 기록만으로 판단해서는 안 됩니다.

 

핵심적인 권리분석과 명도 난이도는 감정평가서, 매각물건명세서, 등기부등본 등 사법부 공식 발행 자료를 철저히 검토하기 전에는 단정할 수 없으며, 반드시 법률 및 경매 전문가의 도움을 받아 권리상의 하자 유무를 최종 검토해야 합니다.

 

근린시설 경매는 낙찰 후 임대수익 창출 및 자산가치 상승을 도모할 수 있다는 장점이 있지만, 그만큼 다양한 사전 체크리스트와 리스크 관리 방안이 수반되어야 합니다. 입찰 전 점검해야 할 핵심 사항은 다음과 같습니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

경매사건 상담 바로가기

 

첫째, 건축물대장 및 현장 실사를 통한 용도 불일치 문제 확인입니다. 4층 공부상 용도가 사진관이나 실제 주택으로 사용되는 점은 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 포항시청 관련 부서를 통해 위반건축물 노출 여부와 정식 용도변경 가능 여부를 사전에 파악하는 것이 안전합니다.

 

둘째, 미납 관리비 및 건물 유지관리 상태 확인입니다. 소유자 진술대로 일부 층이 장기간 공실로 방치되어 있었다면 미납된 전기요금, 수도요금, 누수, 설비 고장 등 건물 보수가 필요한 부분이 발생했을 가능성이 높습니다. 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생하지 않도록 현장 방문 시 외벽, 옥상 방수, 엘리베이터 유무 및 설비 노후도를 직접 체크해야 합니다.

 

셋째, 명도 난이도 및 관리비 청구 문제입니다. 등재된 임차인들과 소유자 간의 점유권 주장, 실제 인도 거부 가능성, 명도 소송으로 이어질 경우의 시간적·경제적 비용을 미리 계산해 두어야 합니다. 명도 과정이 길어지면 자금 회수가 지연되고 대출 이자 부담이 가중될 수 있습니다.

 

넷째, 법적 권리 변동 및 리스크 점검입니다. 소유권 이전 절차의 지연 가능성, 말소기준권리 이후 형성된 권리관계의 복잡성, 입찰 직전 배당요구 철회나 대위변제 등으로 인한 대항력 변화 등은 원문 데이터나 단순 사설 정보 사이트에는 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 예상치 못한 소유권 분쟁이나 권리 변동 리스크를 사전 차단하기 위해서는 법원 매각물건명세서의 최종 변경 사항을 매각기일 직전까지 확인하고 전문 컨설턴트와 종합적인 상담을 거치는 것이 필수적입니다.

 

성공적인 경매 입찰을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 낙찰가율, 상가 수익률, 주변 시세 동향, 그리고 대출 가능 금액을 종합적으로 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 대비 70% 수준으로 하락한 1회 유찰 물건이라 하더라도 실질적인 가치 분석 없이 반드시 저렴하다는 이유로 입찰하는 것은 위험할 수 있습니다.

 

주식회사 제이옥션은 권리분석부터 현장 조사, 입찰가 산정, 낙찰 후 소유권 이전 및 명도 절차까지 경매 전 과정을 안전하고 투명하게 조력하고 있습니다. 고객님의 자산 상황과 투자 목적에 맞는 최적의 매물 검색과 입찰 전략을 제안해 드립니다.

 

이 물건 외에도 고객님의 투자 조건과 희망 지역에 맞는 다양한 알짜 경매 물건을 다수 추천해 드릴 수 있으니 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

 

매각기일 전에는 반드시 관할 법원에 비치된 최근 매각물건명세서와 관련 서류를 재확인하시고, 현장 상태 및 점유 관계를 다각도로 조사하신 후 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

포항경매 #포항시남구경매 #대잠동경매 #포항근린시설경매 #포항상가경매 #수익형부동산 #1회유찰매물 #포항법원경매 #대구지방법원포항지원 #경매권리분석 #입찰전점검 #부동산경매투자 #근린상권분석 #명도체크 #포항건물경매 #제이옥션 #부동산재테크 #경매입찰전략

 

경매상담 010-6899-1601

 

무료경매사이트 바로가기

 

관련 경매 물건

경북 포항시 북구 개발입지 토지경매 2025타경295

경기 파주시 목동동 개발입지 토지경매 2025타경60974

전북 전주시 완산구 상업용건물 근린시설경매 2024타경5764