서울 송파구 잠실동 다세대(빌라) 경매 1회유찰 알짜매물 권리분석 입찰전점검 2025타경287

사건개요

· 사건번호: 2025타경287

· 법원: 서울동부지방법원

· 소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 310-10 4층402호

· 물건종류: 다세대(빌라)

· 토지면적: 3.16평

· 건물면적: 22.20평

· 감정가: 756,000,000원

· 최저가: 604,800,000원 (감정가 대비 80%)

· 매각기일: 2026.07.06

· 유찰횟수: 1회 (재진행)

 

확인된 물건 정보

이 물건은 서울 송파구 잠실동에 위치한 다세대주택(빌라) 4층 402호입니다. 잠실동은 서울을 대표하는 주거 및 상업 중심지로, 대단지 아파트와 함께 빌라, 오피스텔 등 다양한 주거 형태가 혼재된 지역입니다. 해당 물건은 잠실역 인근에 자리 잡고 있어 교통이 편리하고, 롯데월드타워, 석촌호수, 올림픽공원 등 대형 인프라가 밀집한 곳입니다. 건물 자체는 다세대주택으로 4층 중 4층에 위치하며, 전용면적 22.20평에 토지지분 3.16평입니다. 감정가 7억 5,600만 원 대비 최저입찰가는 6억 480만 원으로 1회 유찰된 상태이며, 이는 시세 대비 일정 부분 메리트가 있을 수 있습니다.

 

입지 확인 포인트

잠실동은 지하철 2호선과 8호선, 9호선이交汇하는 잠실역이 도보권에 있습니다. 버스 노선도 다양하여 강남, 강북 접근성이 뛰어납니다. 롯데백화점, 롯데마트, 각종 금융기관, 병원, 학원가가 밀집되어 생활 편의시설이 풍부합니다. 또한 잠실한강공원, 석촌호수공원 등 자연환경도 가까워 주거 선호도가 높은 지역입니다. 교육시설로는 잠실초, 잠신초, 잠실중, 잠실고 등이 인근에 분포합니다. 다만 이 물건은 다세대 빌라로, 대단지 아파트에 비해 상대적으로 주차환경이나 관리상태를 현장 확인할 필요가 있습니다. 건물의 노후도, 주변 도로 폭, 진입로 상태 등을 꼭 직접 살펴보셔야 합니다.

 

권리분석 확인 포인트

권리분석은 경매 입찰 전 가장 중요한 단계입니다. 이 물건의 경우 말소기준권리는 통상적으로 선순위 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되어 있을 가능성이 높습니다. 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리는 매각으로 소멸되지만, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수됩니다. 따라서 등기부등본과 주민등록표, 확정일자, 임대차계약서 등을 면밀히 분석해야 합니다. 특히 다세대주택의 경우 임차인이 실제 거주하고 있는지, 전세/월세 보증금 규모와 대항력 여부(주민등록과 확정일자)가 중요합니다. 권리분석 결과에 따라 입찰 전략과 명도(퇴거) 가능성이 크게 달라지므로, 반드시 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.

 

입찰 전 점검사항

현장 방문을 통해 건물 내외부 상태를 확인하세요. 4층이므로 엘리베이터 유무, 계단 상태, 누수나 곰팡이, 전기/배관 시설, 공용구역 청결 상태 등을 살펴보아야 합니다. 다세대 주택은 관리비 체납 문제가 종종 발생하므로, 관리사무소나 동대표를 통해 관리비 체납 내역을 확인하는 것이 좋습니다. 또한 주차 가능 대수와 주차 공간이 협소하다면 실제 거주 시 불편할 수 있으니 참고하세요. 잠실동 일대는 재건축/재개발 이슈도 있지만, 해당 건물이 사업 대상인지 여부는 구청에 확인하거나 정비계획을 조회해야 합니다.

 

리스크 점검

경매 물건은 권리관계, 점유관계, 미납 관리비, 체납 세금, 명도 소요 기간 등 다양한 리스크가 내재되어 있습니다. 특히 이 물건은 임차인이 있을 경우 대항력 및 우선변제권 관계를 파악해야 하며, 명도 협의가 원활하지 않으면 소송이 필요할 수도 있습니다. 또한 소유권이전 등기까지는 상당 기간이 소요될 수 있고, 대위변제 권리자가 발생하거나 배당 절차에서 예상치 못한 변동이 생길 수 있습니다. 말소기준권리 외에도 근저당권 설정 금액, 채권 최고액, 가압류 금액 등을 종합적으로 분석하여야 하며, 이 과정에서 확인되지 않은 권리변동이 있을 수 있으므로 반드시 법무사나 경매 전문가의 상담을 권장합니다.

 

매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 경매는 입찰 후 취하되거나 조건이 변경될 수 있기 때문입니다.

 

(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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