사건개요
· 사건번호: 2025타경42952
· 관할법원: 수원지방법원 평택지원
· 물건종류: 아파트
· 소재지: 경기도 평택시 동삭1로22번길 40, 305동 9층 903호, 동삭동 더샵지제역센트럴파크3블럭
· 건물면적: 25.32평
· 대지권: 대지권미등기 표시 확인
· 감정가: 440,000,000원
· 최저가: 308,000,000원
· 최저가율: 감정가 대비 70%
· 유찰횟수: 1회
· 매각기일: 2026년 7월 6일
· 입찰시점: 원문 기준 입찰 4일 전
· 매각대상: 원문상 아파트 1개 호실
확인된 물건 정보
이번 물건은 경기도 평택시 동삭동에 있는 더샵지제역센트럴파크3블럭 305동 9층 903호 아파트입니다. 원문상 건물면적은 25.32평으로 확인되며, 감정가는 4억 4,000만 원, 최저가는 3억 800만 원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 진행되는 사건으로, 입찰을 검토한다면 가격만 볼 것이 아니라 대지권미등기 표시와 점유관계, 관리비, 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
해당 아파트는 평택시 동삭동 생활권에 위치한 공동주택입니다. 주소상 단지명과 동, 층, 호수가 확인되므로 현장 방문 시 같은 단지 안에서도 동별 배치, 조망, 일조, 소음, 출입 동선, 주차 환경을 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다. 같은 면적대라도 층수, 향, 내부 상태, 수리 이력, 관리 상태에 따라 실제 입찰 판단은 달라질 수 있습니다.
입지 확인 포인트
동삭동 아파트를 검토할 때는 단지 주변의 생활 편의시설, 대중교통 이용 동선, 통학 환경, 도로 접근성, 출퇴근 시간대 차량 흐름을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 원문 자료만으로는 세부 생활권의 장단점을 모두 판단하기 어렵기 때문에 현장에서는 단지 출입구 위치, 주변 상가 이용 편의, 보행 환경, 주차 혼잡도, 쓰레기 배출 장소, 관리사무소 위치 등을 함께 보아야 합니다.
특히 아파트 경매는 실거주 목적과 임대 목적에 따라 확인해야 할 기준이 다릅니다. 실거주라면 내부 구조, 채광, 누수 흔적, 층간소음 가능성, 엘리베이터 이용 편의, 주변 소음 여부가 중요합니다. 임대 관점이라면 인근 수요를 확인하되 확인되지 않은 임대료나 수익률을 단정하면 안 됩니다. 실제 임대 가능 금액은 주변 거래 사례, 현재 시장 상황, 내부 상태, 입주 가능 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
권리분석 확인 포인트
원문에는 대지권미등기 표시가 있습니다. 대지권미등기는 단순히 표시만 보고 위험하거나 안전하다고 단정할 수 없습니다. 집합건물의 대지사용권 관계, 등기 진행 여부, 분양 관련 서류, 법원 매각물건명세서 기재 내용, 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서 등을 종합해서 확인해야 합니다. 대지권이 추후 정리 가능한 사안인지, 별도 비용이나 절차가 필요한지, 소유권이전 과정에 지연 요소가 있는지 전문가 검토가 필요합니다.
권리분석에서는 말소기준권리를 기준으로 인수되는 권리가 있는지 확인해야 합니다. 등기부상 근저당권, 가압류, 압류, 가처분, 임차권등기, 전세권 등 권리의 설정일과 배당관계를 살펴야 하며, 매각으로 소멸되는 권리와 낙찰자가 인수할 수 있는 권리를 구분해야 합니다. 법원 자료가 갱신되거나 이해관계인의 신청, 대위변제, 권리변동이 발생할 수 있으므로 입찰 직전 최신 서류 확인이 필요합니다.
점유 및 명도 확인 포인트
아파트 경매에서 명도는 실제 입찰가 산정에 직접 영향을 줍니다. 원문 정보만으로는 현재 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 그 밖의 점유자인지 단정할 수 없습니다. 임차인이 있다면 전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모, 대항력 여부를 확인해야 하고, 점유자가 있는 경우 명도 협의 가능성 및 예상 기간도 고려해야 합니다.
관리비도 반드시 확인해야 합니다. 공용관리비, 장기수선충당금, 연체관리비, 사용료 정산 문제는 낙찰 후 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 관리사무소를 통해 확인 가능한 범위와 법적으로 인수될 수 있는 범위를 구분해야 하며, 체납 내역이 있다면 입찰가에 반영할지 검토해야 합니다.
입찰 전 점검사항
입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 및 대지권 관련 자료를 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다. 특히 이번 물건은 대지권미등기 표시가 있으므로 관련 서류를 가볍게 넘기면 안 됩니다. 법원 문건의 기재 내용이 변경되었는지, 매각조건에 특이사항이 있는지, 낙찰 후 이전 절차에 문제가 없는지 확인하는 과정이 필요합니다.
현장에서는 세대 내부를 직접 확인하기 어려울 수 있으므로 외부에서 확인 가능한 요소를 최대한 점검해야 합니다. 동 출입구, 엘리베이터, 복도, 우편함, 주차장, 단지 관리 상태, 주변 소음, 일조 방향, 단지 내 보행 동선 등을 확인하고, 가능한 범위에서 관리사무소와 인근 중개업소를 통해 사실관계를 교차 확인하는 것이 좋습니다.
리스크 점검
경매 물건은 공고 자료에 모든 리스크가 드러나지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 협의 난이도는 반드시 별도로 검토해야 합니다. 특히 대지권미등기 물건은 등기와 대지사용권의 관계를 정확히 확인해야 하므로 서류만 일부 보고 판단하기보다 전문가 상담을 통해 입찰 가능 범위와 예상 비용을 점검하는 것이 안전합니다.
이번 평택시 동삭동 아파트는 감정가 4억 4,000만 원에서 1회 유찰되어 최저가 3억 800만 원으로 진행되는 사건입니다. 다만 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 좋은 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 권리관계, 점유관계, 대지권미등기 사유, 내부 상태, 향후 소유권이전 가능성, 실제 자금 계획을 종합해서 판단해야 합니다.
입찰을 준비한다면 보증금, 잔금 납부 일정, 대출 가능 여부, 취득세와 등기 비용, 명도 비용, 수리비 가능성을 함께 계산해야 합니다. 경매는 낙찰가 외 비용이 발생할 수 있으므로 총투입금액 기준으로 판단하는 것이 중요합니다. 특히 실거주 목적이라면 입주 가능 시점과 명도 기간을, 임대 목적이라면 공실 기간과 수리 후 임대 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기초 자료 검토, 권리관계 확인, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 점검 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 예산, 지역, 물건 종류, 실거주 또는 투자 목적을 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다.
매각기일 전에는 법원 공고, 매각물건명세서, 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서, 대지권 관련 자료와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
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