사건개요
· 사건번호: 2024타경7408
· 관할법원: 수원지방법원 성남지원
· 물건종류: 근린상가
· 소재지: 경기도 하남시 감일백제로180번길 17, 1층 109호
· 건물명: 퀸즈에비뉴 주건축물 제1동
· 토지면적: 3.03평
· 건물면적: 11.76평
· 감정가: 1,201,000,000원
· 최저가: 288,360,000원
· 최저가율: 감정가 대비 24%
· 유찰횟수: 4회
· 매각기일: 2026년 7월 6일
· 입찰장소: 성남지원
이번 물건은 경기도 하남시 감이동에 있는 퀸즈에비뉴 1층 109호 근린상가입니다. 법원 경매 자료상 토지 3.03평, 건물 11.76평 규모로 확인되며, 감정가 12억 100만 원에서 4회 유찰되어 최저가 2억 8,836만 원으로 진행 예정입니다. 감정가 대비 최저가율이 24% 수준까지 내려온 물건이므로 가격만 보고 접근하기보다 상가의 실제 이용 가능성, 임대 가능성, 권리관계, 관리비와 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 소재지는 하남시 감일백제로180번길 17이며 집합건물 형태의 1층 상가입니다. 1층 상가는 일반적으로 접근성, 가시성, 출입 동선이 중요한데, 이 물건 역시 현장에서 실제 출입구 위치, 전면 노출 여부, 보행 동선, 주변 점포 구성, 공실 여부를 확인하는 것이 필요합니다. 원문 자료에는 세부 업종, 임대차 내용, 관리비 체납 여부, 내부 상태가 모두 드러나 있지 않으므로 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서, 감정평가서를 반드시 대조해야 합니다.
입지 확인 포인트는 감일지구 내 상업시설이라는 점입니다. 다만 단순히 신도시 또는 상업지라는 이유만으로 안정적인 임대수요를 단정할 수는 없습니다. 상가 투자는 주변 배후세대, 유동 동선, 주차 편의, 같은 건물 내 업종 배치, 공실률, 경쟁 상가의 임대 조건을 확인해야 합니다. 특히 1층이라도 코너 여부, 전면 폭, 내부 기둥, 출입문 방향, 간판 노출 가능성에 따라 실제 활용도가 크게 달라질 수 있습니다.
이 물건은 감정가와 최저가의 차이가 큰 편이므로 단순 저가 매수 관점보다 현재 시점의 적정 임대료와 매매 환금성을 따져보는 접근이 필요합니다. 감정가는 과거 평가 시점의 기준이므로 현재 시장의 임대료, 주변 매물 가격, 공실 기간, 업종 제한 여부를 별도로 확인해야 합니다. 상가의 경우 월세 수익만 계산하고 입찰하면 관리비, 부가세, 수선비, 공실 기간, 명도 비용을 놓칠 수 있으므로 보수적인 기준으로 검토하는 것이 좋습니다.
권리분석에서는 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부, 인수되는 권리 존재 여부를 확인해야 합니다. 집합상가 경매는 등기부상 권리뿐 아니라 임차인의 대항력, 확정일자, 배당요구 여부, 점유 사실이 중요합니다. 원문 자료만으로는 임차인이나 점유자 상황이 완전히 확인되지 않으므로 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 또는 사업자등록 관련 확인 자료를 종합해서 봐야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵고, 전문가 검토가 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 법원 매각물건명세서의 최종 변경 여부를 확인해야 합니다. 매각기일 전 취하, 변경, 정지, 연기 가능성이 있을 수 있고, 대위변제나 권리변동이 발생하면 입찰 판단이 달라질 수 있습니다. 또한 상가 관리단 또는 관리사무소를 통해 관리비 체납, 공용부분 사용 제한, 광고물 설치 기준, 업종 제한, 주차 배정 여부를 확인해야 합니다. 이러한 내용은 낙찰 후 실제 사용과 임대에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
현장에서는 외부 간판 위치, 출입 동선, 엘리베이터와 계단 동선, 주차장 접근성, 주변 점포의 영업 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 내부 확인이 가능하다면 천장, 바닥, 급배수, 전기 용량, 냉난방 설비, 화장실 이용 구조도 함께 살펴야 합니다. 특히 음식점, 미용, 사무실, 서비스업 등 업종별로 필요한 설비 조건이 다르기 때문에 실제 임대 가능한 업종을 미리 좁혀 보는 과정이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 자료에 모든 위험이 한 번에 드러나는 것은 아닙니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 협의 난이도는 반드시 별도로 확인해야 합니다. 특히 상가는 영업 중인 점유자가 있는 경우 명도 방식과 협의 기간이 달라질 수 있고, 공실이라도 관리비나 원상복구 비용이 남아 있을 수 있습니다. 입찰 전 전문가 상담을 통해 서류와 현장을 함께 검토하는 것이 필요합니다.
이번 하남시 감이동 퀸즈에비뉴 근린상가는 4회 유찰로 최저가가 낮아진 점이 눈에 띄지만, 상가 경매는 매입가보다 실제 임대 가능성과 보유 비용이 더 중요할 수 있습니다. 감정가 대비 낮은 가격이라는 사실만으로 판단하기보다, 주변 상권의 실제 흐름과 해당 호실의 개별 조건을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 방식이 현실적입니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장 점검 방향, 입찰 전 검토를 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적에 맞는 지역과 예산을 기준으로 검토할 수 있습니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 자료는 진행 중 변경될 수 있으므로 최종 매각물건명세서, 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서, 점유와 관리비 상황을 재확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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