사건개요
· 사건번호: 2024타경2963
· 관할법원: 창원지방법원 밀양지원
· 물건종류: 숙박시설
· 소재지: 경상남도 밀양시 상동면 금산리 793
· 토지면적: 346.36평
· 건물면적: 265.97평
· 감정가: 950,657,700원
· 최저가: 228,253,000원
· 최저가율: 감정가 대비 24%
· 유찰횟수: 4회
· 매각기일: 2026년 7월 6일
· 입찰시점: 원문 기준 입찰 5일 전
확인된 물건 정보입니다.
이번 물건은 경상남도 밀양시 상동면 금산리 793 소재 숙박시설 경매입니다. 원문 기준 토지 346.36평, 건물 265.97평 규모로 확인되며, 감정가는 950,657,700원, 최저가는 228,253,000원입니다. 현재 4회 유찰되어 최저가율은 감정가 대비 24% 수준으로 표시되어 있습니다.
숙박시설은 일반 주거용 부동산과 달리 건물 상태, 객실 구성, 주차 가능 여부, 진입 동선, 영업 인허가, 소방 및 위생 관련 시설 상태가 입찰 판단에 큰 영향을 줍니다. 원문에는 토지와 건물 면적, 감정가와 최저가, 유찰 횟수 등 기본 정보가 확인되지만, 실제 운영 가능성이나 시설 노후도, 내부 집기 상태, 영업권 관련 사항까지 모두 확인되는 것은 아닙니다. 따라서 가격만 보고 판단하기보다 현장성과 법적 검토를 함께 진행해야 합니다.
입지 확인 포인트입니다.
소재지는 밀양시 상동면 금산리로 확인됩니다. 상동면은 도심형 상권보다는 지역 접근성, 주변 자연환경, 도로 연결성, 관광 및 체류 수요 여부를 함께 봐야 하는 위치입니다. 숙박시설의 경우 단순히 건물 면적이 넓다는 점보다 실제 방문객이 접근하기 쉬운지, 차량 진입이 원활한지, 인근에 숙박 수요를 만들 수 있는 요소가 있는지 확인하는 과정이 중요합니다.
현장에서는 먼저 진입도로 폭과 차량 교행 가능 여부를 확인해야 합니다. 숙박시설은 승용차뿐 아니라 관리 차량, 공사 차량, 비품 반입 차량이 들어갈 수 있어야 하므로 도로 상황은 실사용성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한 주차장 확보 여부, 경사도, 배수 상태, 주변 건물과의 거리, 야간 접근성도 함께 살펴야 합니다.
토지 346.36평, 건물 265.97평 규모라면 운영 목적에 따라 객실 수, 공용공간, 관리실, 부대시설 구성 여부가 중요합니다. 다만 원문만으로는 객실별 구조, 내부 마감 상태, 냉난방 설비, 누수 여부, 전기 용량, 정화조 및 상하수도 상태가 확인되지 않습니다. 매각기일 전 감정평가서, 현황조사서, 사진 자료, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 통해 실제 이용 가능 범위를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
권리분석 확인 포인트입니다.
숙박시설 경매는 등기상 권리관계뿐 아니라 점유관계와 영업 관련 이해관계가 함께 얽힐 수 있습니다. 말소기준권리, 근저당권, 가압류, 압류, 임차권, 전세권, 유치권 주장 가능성 등을 등기부등본과 매각물건명세서 기준으로 확인해야 합니다. 특히 숙박시설은 기존 운영자, 임차인, 관리인, 실제 점유자가 다를 수 있어 현황조사 내용만으로 단정하기 어렵습니다.
임차인이 있는 경우 대항력, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모, 인도 가능성을 확인해야 합니다. 숙박시설은 주거 임차와 달리 상가건물임대차보호법 적용 여부, 사업자등록 여부, 실제 영업 개시 시점 등이 쟁점이 될 수 있습니다. 원문에는 임차인 정보나 점유자 정보가 구체적으로 제시되어 있지 않으므로, 입찰 전 반드시 법원 서류와 현장 탐문을 병행해야 합니다.
명도 난이도도 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다. 공실인지, 기존 운영자가 있는지, 집기와 비품 소유자가 누구인지, 전기·수도·가스 요금이나 관리비 성격의 미납금이 있는지에 따라 인수 후 처리 기간과 비용이 달라질 수 있습니다. 따라서 권리분석과 명도 계획은 전문가 검토를 통해 보수적으로 접근하는 편이 좋습니다.
입찰 전 점검사항입니다.
첫째, 건물의 실제 상태를 확인해야 합니다. 숙박시설은 외관보다 내부 상태가 더 중요할 수 있습니다. 객실 누수, 곰팡이, 배관 노후, 보일러와 냉난방기 작동 여부, 전기 설비, 소방 설비, 비상구 확보, 계단 및 난간 안전 상태를 점검해야 합니다. 단순 수리로 가능한 범위인지, 대규모 리모델링이 필요한지에 따라 총투입비가 크게 달라질 수 있습니다.
둘째, 인허가와 용도 확인이 필요합니다. 현재 건축물대장상 용도와 실제 사용 현황이 일치하는지, 숙박업 운영을 계속할 수 있는지, 용도변경이나 보완공사가 필요한지 확인해야 합니다. 원문에는 숙박시설로 표시되어 있지만, 세부 인허가 상태와 영업 재개 가능 여부는 별도의 서류 검토가 필요합니다.
셋째, 토지 경계와 이용 가능 범위를 확인해야 합니다. 실제 사용 중인 마당, 주차공간, 진입로가 모두 본건 토지에 포함되는지, 인접 토지와 경계 분쟁 소지가 없는지 확인해야 합니다. 지적도와 현장 경계가 맞지 않거나 도로 사용 관계가 불명확하면 낙찰 후 이용계획에 차질이 생길 수 있습니다.
넷째, 입찰가격은 최저가만 기준으로 정하지 않는 것이 좋습니다. 최저가가 감정가 대비 낮아졌더라도 수리비, 명도비, 세금, 취득 후 보유비용, 영업 재개 비용, 공실 기간 등을 반영해야 실제 부담금이 계산됩니다. 숙박시설은 운영 수익을 기대할 수 있는 물건이지만, 수익이 자동으로 발생하는 것은 아니며 입지, 시설 수준, 운영 능력, 시장 수요에 따라 결과가 달라집니다.
리스크 점검이 필요한 부분입니다.
경매 물건은 원문 자료만으로 모든 위험이 드러나지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비나 공과금 성격의 미납금, 명도 협의 난이도는 반드시 별도 검토가 필요합니다. 특히 숙박시설은 기존 영업 관련 집기, 시설물, 예약 또는 운영 흔적, 사업자 문제 등이 얽힐 수 있어 단순 부동산 취득과 다르게 접근해야 합니다.
매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본은 입찰 전 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다. 법원 서류는 매각기일 전까지 변경되거나 보완될 수 있고, 임차인 배당요구나 권리관계 변동이 생길 가능성도 배제할 수 없습니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 확정적으로 말하기 어렵기 때문에 전문가 상담을 통해 입찰가와 사후 처리 계획을 함께 점검하는 것이 필요합니다.
이번 밀양시 상동면 금산리 숙박시설은 4회 유찰로 최저가가 크게 낮아진 물건이지만, 숙박시설이라는 특성상 확인해야 할 요소가 많습니다. 감정가와 최저가의 차이만 볼 것이 아니라 실제 건물 상태, 운영 가능성, 인허가, 도로와 주차, 권리관계, 점유관계, 명도 비용까지 종합적으로 검토해야 합니다.
입찰을 검토한다면 매각기일 전 현장을 방문해 주변 환경과 건물 상태를 직접 확인하고, 법원 서류를 최신 기준으로 재열람하는 절차가 필요합니다. 특히 사진 자료와 실제 현장이 다를 수 있으므로 내부 확인 가능 여부, 출입 상태, 훼손 여부, 사용 흔적 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 분석, 권리 검토, 입찰 전 점검, 명도 상담 등 실무적인 검토를 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞춰 검토 대상을 좁혀볼 수 있습니다.
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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