사건개요
· 관할법원: 통영지원
· 사건번호: 2024타경32176
· 물건종류: 답 (토지)
· 소재지: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 663-1
· 토지면적: 827.04평 (2,734.02㎡)
· 감정가: 1,342,394,000원
· 최저매각가: 481,114,000원 (감정가 대비 36%)
· 입찰기일: 2026년 6월 22일
· 진행상태: 재진행 (4회 유찰)
확인된 물건 정보
본 경매 물건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리에 위치한 827.04평 규모의 답(沓), 즉 논입니다. 지목이 답인 농지로서, 농지법상 농지취득자격증명 발급 여부가 중요하게 검토되어야 합니다. 넓은 면적을 자랑하며, 현재 4회 유찰되어 감정가 대비 36% 수준인 4억 8천만 원대의 최저매각가로 진행되고 있어 투자 가치를 신중하게 고려해볼 만한 기회입니다. 거제시는 남해안에 위치한 도시로, 해양 관광 및 조선 산업이 발달한 지역입니다. 사등면 사곡리는 거제시의 중부에 위치하며, 주변으로는 농경지와 일부 주거지가 혼재된 지역 특성을 보입니다. 물건의 정확한 경계 및 현황은 현장 조사를 통해 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.
입지 확인 포인트
거제시 사등면 사곡리 663-1번지 토지의 입지를 분석할 때는 다음과 같은 점들을 중점적으로 확인해야 합니다. 먼저, 주변 도로 접근성을 살펴보아야 합니다. 차량 진출입이 용이한지, 주요 간선도로나 국도와의 연결성은 어떠한지 등을 파악하여 물류 이동이나 접근 편의성을 가늠해볼 수 있습니다. 거제시는 거가대교 개통 이후 부산과의 접근성이 크게 개선되었으며, 통영 등 인근 도시와의 연계성도 좋습니다. 사곡리 일대는 거제 동부와 서부를 잇는 교통의 요지이며, 거제시청 등 주요 관공서와 상업시설이 위치한 고현동과의 거리도 파악하여 생활 편의시설 이용 가능성을 확인해야 합니다.
해당 토지는 지목이 '답'이므로, 농업용 토지로서의 활용 가능성을 우선적으로 고려할 수 있습니다. 귀농귀촌을 계획하는 분들에게는 넓은 면적의 농지로 활용될 여지가 있습니다. 또한, 장기적인 관점에서 토지 이용 계획을 수립할 경우, 지목 변경을 통한 다른 용도로의 활용 가능성도 탐색해 볼 수 있습니다. 다만, 지목 변경은 관련 법규와 지자체의 조례에 따라 복잡한 절차와 제약이 따르므로, 사전에 충분한 검토와 전문가의 자문을 구하는 것이 필수적입니다. 주변 환경은 농경지와 임야가 어우러져 한적하고 자연 친화적인 분위기를 제공할 것으로 예상됩니다. 거제시의 전반적인 개발 방향과 사등면의 지역 개발 계획 등을 함께 고려하여 미래 가치를 예측해 보는 것이 중요합니다.
권리분석 확인 포인트
본 경매 물건의 권리분석은 안전한 투자를 위해 매우 중요한 과정입니다. 가장 먼저 등기부등본을 통해 소유권 변동 내역, 근저당권, 가압류, 전세권 등 모든 권리관계를 확인해야 합니다. 말소기준권리를 파악하고, 그 이후에 설정된 권리들이 소멸하는지 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 특히, 농지이므로 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 농지법에 따라 농지를 취득하려는 자는 농업경영계획서 등을 제출하여 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 그렇지 못할 경우 낙찰이 불허될 수 있습니다. 또한, 임차인 현황을 조사하여 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부와 그에 따른 인수 보증금 발생 가능성을 확인해야 합니다. 토지 경매의 경우 유치권이나 법정지상권 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 이러한 권리들이 성립될 여지가 있는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 이러한 권리분석 과정은 복잡하고 전문적인 지식을 요구하므로, 반드시 경매 전문 변호사나 법무사 등 전문가의 도움을 받아 정확한 분석을 진행하는 것이 안전합니다.
입찰 전 점검사항
성공적인 경매 입찰을 위해서는 철저한 사전 점검이 필수적입니다. 첫째, 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태를 확인해야 합니다. 지적도상의 경계와 실제 경계가 일치하는지, 진입로는 확보되어 있는지, 주변 환경은 어떠한지 등을 직접 눈으로 확인하는 것이 중요합니다. 특히 농지의 경우, 현황이 지목과 일치하는지, 경작 상태나 토지의 고저차 등을 파악해야 합니다. 둘째, 토지이용계획확인원을 발급받아 해당 토지의 용도지역, 지구단위계획, 건축 제한 사항 등 공법상 규제를 확인해야 합니다. 이를 통해 토지에 건축 행위가 가능한지, 어떤 용도로 개발할 수 있는지 등을 파악할 수 있습니다. 셋째, 관할 지자체(거제시청 또는 사등면사무소)에 문의하여 농지 전용 가능성, 건축 허가 조건, 개발 행위 허가 기준 등을 구체적으로 확인해야 합니다. 넷째, 낙찰 후 명도 문제에 대비해야 합니다. 토지이므로 건물과 같은 명도 문제는 없을 가능성이 높지만, 불법 경작자나 점유자가 있을 경우를 대비하여 점유 현황을 확인하고 명도 계획을 수립해야 합니다. 마지막으로, 입찰 시 필요한 매수자금 외에 취득세, 등록세, 법무사 비용 등 부대비용을 정확히 계산하여 전체 투자 비용을 예측해야 합니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시어 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.
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